Arriendo

¿Es obligación firmar el contrato ante un Notario?
Si bien no es obligatorio firmar el contrato de arrendamiento ante un notario, es conveniente hacerlo en caso de tener que presentarlo como prueba en un juicio donde no se podrá desconocer ni la fecha del contrato, ni la circunstancia de haberlo firmado.

¿Qué es el mes de garantía?
Es el dinero que el arrendatario le entrega al arrendador para asegurar el pago de cualquier deterioro que pueda ocurrir en el inmueble. Este se entrega al momento de la firma del contrato, y se devuelve si no hay reparaciones que hacer o daños en la propiedad al término del contrato, por lo que, el arrendatario puede pedir su restitución.

¿Qué pasa si se cumple el plazo de arrendamiento indicado en el contrato?
En este caso, el arrendatario tiene la obligación de entregar el inmueble al arrendador, además debe encontrarse al día el pago de las cuentas de servicios básicos. Si el arrendatario no restituye el inmueble, tendrá que pagar la renta del arrendamiento, los gastos comunes y las cuentas de servicios básicos hasta el día en que entregue la propiedad y deberá ser desalojado judicialmente del inmueble.

¿Cómo puedo poner término al contrato de arrendamiento?
El contrato de arrendamiento puede terminar por la expiración del tiempo estipulado o por una sentencia judicial.

En relación a la expiración del plazo, debemos hacer un par de distinciones: si se trata de un contrato a plazo fijo o por tiempo indeterminado. En el primer caso, el contrato se extingue por el transcurso del plazo, lo que da origen a la denominada acción de restitución por expiración del plazo. Por su parte, en los contratos de plazo indeterminado y en los que el plazo se ha pactado mes a mes, previamente debemos hacer un “desahucio”, que consiste en una comunicación que hace el arrendador al arrendatario, indicándole su intención de poner término al contrato. Esta comunicación se realiza al arrendatario mediante una notificación personal hecha por un Notario, o mediante un procedimiento judicial. El plazo que tiene el arrendatario para dejar el inmueble es de dos meses, contados desde la notificación, aumentando este plazo en un mes por año completo que el arrendatario ocupó el inmueble, siendo el plazo máximo de seis meses.

El contrato de arrendamiento también puede terminar mediante una sentencia judicial, en aquellos casos que la ley señala, tales como, juicio de término de contrato por no pago de rentas, restitución de la propiedad por expiración del tiempo señalado en el contrato, entre otras.

¿Qué hacer si el arrendatario deja la propiedad sin restituirla al arrendador?
Tal como la ley lo indica, si esto llegase a ocurrir, el arrendador debe solicitar al juez de letras competente que le haga la entrega del inmueble. Este es un procedimiento que consta de una certificación por parte de un ministro de fe del tribunal, en la que deja constancia de que el inmueble se encuentra abandonado. Luego, levanta un acta del estado en el que se encuentra la propiedad, remitiendo copia de la misma al tribunal.

¿Puedo llevar a juicio a un arrendatario por deuda de arriendo?
Sí, la ley faculta a un arrendador a entablar un juicio contra el arrendatario de una propiedad si no le ha pagado el arriendo. La ley da derecho al arrendador a entablar un juicio después de un período entero de mora, o sea, si el pago del arriendo es mensual, basta con un mes sin pago.

Para presentar la demanda, el demandante debe primero fijar qué elementos usará para probar la morosidad del arrendatario. Si usa testigos para probar, éstos no pueden ser más de cuatro, cuyos nombres deben estar incluidos en la demanda.

No se necesita abogado si el monto del arriendo es inferior a 4 UTM. Para montos superiores se requiere la representación de un abogado.

La demanda debe presentarse en los Juzgados Civiles.

¿Se puede solicitar que el arrendatario moroso abandone la propiedad o la vivienda?
Sí, para eso hay un plazo máximo de dos meses. Se puede extender ese plazo, con el criterio de un mes por cada año de arriendo, con un tope de seis meses.

¿Se puede exigir a un arrendatario moroso el pago de cuentas de servicios?
Sí, el arrendatario debe pagar todas las cuentas morosas incluso en el período en que dure el juicio, hasta que se pague todo lo adeudado o se entregue la propiedad al arrendador. El arrendador además puede notificar a las compañías de que hay una demanda en curso, por lo que, el demandado queda como único responsable del pago de las cuentas.

Una vez finalizado el juicio ¿se puede solicitar que el arrendatario moroso abandone la propiedad o vivienda?
El juez puede dictar como sentencia que el arrendatario entregue la propiedad en un plazo máximo (contando solicitudes de prórroga) de quince días. Si llegado el día el arrendatario no ha entregado la propiedad, el juez puede ordenar el lanzamiento, que debe ser apoyado por la fuerza pública.

JUICIO PRECARIO

El juicio Precario procede en aquellos casos en que las personas que ocupan un bien inmueble no ostentan de ningún título legal que los faculte para ello, o que están ocupando el inmueble por la ignorancia o la mera tolerancia del dueño (no hay contrato de arriendo, no son dueños de la propiedad).

Con toda la prueba acompañada en el juicio el Juez dictará sentencia. En el caso de que la sentencia sea favorable para el demandante, el demandado debe hacer abandono del inmueble dentro del plazo que prudencialmente fijará el juez en la sentencia. De no ser así procederá el lanzamiento con fuerza pública. 

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